۲-۲- تفکیک املاک مشاع
یکی از عمده ترین وظایفی که ادارات ثبت امروز مشغول به انجام آن میباشند تفکیک اراضی و آپارتمانها می باشد و با توجه به گستردگی ساخت و سازها بخصوص در مناطق شهری هر روز بر تقاضای تفکیک در ادارات ثبت افزوده میشود.
تفکیک مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا قطعه زمینی به مساحت ۵ هزار متر مربع که مالک یا مالکین مشاعی آن تصمیم دارند جهت احداث واحد مسکونی یا سایر اهداف مورد نظر آنرا به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم کنند لذا در صورت تقسیم، در عرف ثبتی گفته میشود آن به قطعات ۲۰۰ متری تفکیک شده است.
با این توصیف از تفکیک به سه منظور استفاده میشود:
برای انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز ( جدا جدا)

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

جهت صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه.
به منظور تنظیم تقسیم نامه.
مطابق ماده ۱۵۰ ق. ث. هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود، این تقاضا به اداره ثبت محل ملک ارسال میشود. در تقاضانامه تفکیک باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین و هزینه تفکیک از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مذکور پرداخت شود بطور کلی تقاضای تفکیک به درخواست مالک یا مالکین به انضمام نقشه تفکیکی ملک که خود متقاضی موظف به تهیه آن میباشد از طریق دفتر خانه با قید ارزش معاملاتی روز به اداره ثبت ارسال میشود.
اداره ثبت در اجرای ماده ۱۵۴ اصلاحی ق. ث. و ماده ۱۰۱ شهرداری نقشه مزبور را طی نامه اداری جهت بررسی و تصویب به شهرداری محل ارسال مینماید و پس از وصول پاسخ شهرداری مبنی بر تأیید نقشه مزبور یا عدم پاسخ شهرداری طی مدت دو ماه از تاریخ ارسال نقشه، نماینده و نقشه بردار ثبت به همراه متقاضی به محل ملک مراجعه و پس از بازدید از محل و معرفی ملک توسط متقاضی، نماینده ثبت حدود ملک را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیکه قطعات تفکیکی، داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین هم ملاحظه نشود. نقشه بردار، نقشه تفکیکی را با توجه به نقشه تأیید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ارزیابی نموده و در پایان صورتمجلس تفکیکی را تنظیم مینمایند. سپس رونوشت صورتمجلس مزبور پس از تأیید مسئول اداره به دفترخانهای که متقاضی از طریق آن تقاضای تفکیک نموده بود ارسال میشود.
در صورتمجلس تفکیکی ابتدا باید جریان ثبت ملک و سپس ملک و سپس حدود و مشخصات کامل ملک به اضافه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شملره پلاک و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب قید و نماینده و نقشه بردار ثبت و متقاضی آنرا امضاء نمایند و در صورت آپارتمانها لازم به ذکر است بجای تصویب شهرداری متقاضی باید گواهی پایان کار ساختمان را جهت تنظیم صورتمجلس تفکیکی ارائه و بر مبنای آن انجام شود.
با این توصیفات عملیات تفکیک بطورکل در اداره ثبت انجام میشود و در آن صورتمجلس تفکیکی که حاوی حدود و مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال به صورت قطعات مفروزی و صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است و پس از طی این مراحل سند مالکیت اولیه باطل میگردد و در صورتیکه یکی از مراحل عملیات فوق ناقص باشد. تفکیک اعتباری ندارد مثلا هر گاه مالک ۶ دانگ ملک خود را به سه قسمت تفکیک کند اما سند مالکیت اولیه آن ملک را باطل ننماید، تفکیک فاقد اعتبار است.
با این وجود تفکیک برای مجزا شدن قطعات جهت فروش توسط صاحب آن انجام میشود و بر اساس آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم و به قطعات، شماره های جدید اما فرعی اختصاص یافته، حدود و حقوق ارتفاقی تعریف و آخرین قطعهای که انتقال داده شود، سند مالکیت اولیه باطل میشود.
از تفکیک در تقسیم نامه هم استفاده میشود در تقسیم نامهها مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از بقیه سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.
بعبارتی در هنگام تنظیم تقسیم نامه ملک مشاع است و شرکاء با توافق و تراضی همدیگر، نقشه افرازی مورد نظر خود را تهیه نموده و پس از تأیید مراجع ذیصلاح مانند شهرداری (در مورد اراضی و ابنیه واقع در محدوده استحفاظی شهر) از طریق دفتر خانه مورد نظر به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال میشود در این مرحله کارشناسان ثبت ضمن تعیین وقت با مراجعه به محل، صورتمجلس تفکیکی را با حدود و مشخصات مفروزی هر یک از مالکان با رعایت حدود مجاورین تعیین نموده و سپس با امضاء صورتمجلس مزبور و دریافت حقوق دولتی، صورتمجلس فوق الذکر را به دفتر خانه مورد نظر جهت تهیه و تنظیم تقسیم نامه ارسال مینماید. پس از این مراحل، سند تقسیم نامه، تنظیم شده و مالکیت کلیه مالکین با مقدار مشاعی ذکر و بر اساس صورتمجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و سند مالکیت مشاعی به انضمام سند تقسیم نامه توسط دفترخانه به اداره ثبت ارسال و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکین مفروزی برای مالکین صادر می شود.
۲-۱-۲- تفکیک و دستورالعمل های سازمان ثبت
در رابطه با تفکیک، بخشنامه و دستورالعملهای متعددی صادر شده که موجب سر در گمی و اغلب با هم متفاوتند و لذا با اصلاح ماده ۱۵۴ق. ث. به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک و افراز موارد زیر مورد نظر قرار میگیرد..
۱- ادارات ثبت در اجرای م ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت مکلفند طبق نقشه تفکیکی که در اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم قانونی آن اقدام نمایند و شهرداریها مکلفند بر اساس طرح جامع تفصیلی و طرح هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرداری، نسبت به نقشه ارسالی اداره ثبت یا دادگاهها ظرف مهلت دو ماه با اعاده نقشه مذکور اظهار نظر کتبی نموده و در غیر اینصورت اداره ثبت و دادگاه میتوانند راسا عملیات تفکیک و افراز را ادامه دهند.
-۲تکلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن کرده است و برابر تبصره ۱ ماده ۲ آئین نامه احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها، اداره ثبت مجاز نخواهد بود هیچ نوع تفکیکی را به قطعات کوچکتراز ۲۰ هکتار قبل از اینکه مورد تصویب مراجع مندرج در بندهای ماده ۳ قرار گرفته و ابلاغ شود بپذیرد و نسبت به آن عمل کند لذا رای وحدت رویه هیئت عمومی دیوانعالی کشور در رابطه با افراز املاک مشاع به شماره ۴۸ تصویب شد که در فراز ۵، بند ۳۸۳ مجموعه بخشنامههای ثبتی به آن اشاره شده است.
علاوه بر موارد فوق بموجب بند ۳۷۶ مجموعه بخشنامهها نسبت به املاکی که تحدید حدود آنها بعمل نیامده باشد. تفکیک قسمتی از آنها توسط اداره ثبت برای معامله ممنوع است ولی طبق ماده ۱۵ آیین نامه اصلاحات اراضی مصوب ۳/۵/۱۳۴۳ در هنگام انتقال اسناد، مطالبه صورتمجلس تفکیکی از اداره ثبت الزامی نبوده و در این موارد صورتمجلس تنظیمی مأمورین اصلاحات ارضی کافی است.
۲-۱-۳- تفکیک آپارتمانها
در مورد تفکیک ساختمانهایی که بصورت آپارتمان احداث شدهاند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه آن اقدام میشود اما ساختمانهای احداثی قبل از سال ۱۳۴۹ مستند به تبصره ۸ از ماده ۱۰۰ اصلاحی قانون شهرداریها، ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راسا اقدام به تفکیک مینمایند.
به منظور تفکیک آپارتمانها، متقاضی باید تقاضای خود را به انضمام گواهی پایان کار و نقشه مورد نظر به دفترخانه اسناد رسمی تحویل و از این طریق به اداره ثبت محل ارسال میشوند.
پس از وصول سایر مدارک مورد نیاز، نوبت یا زمان اقدام تعیین میشود و سپس نقشه بردار و نماینده اقدام کننده مشخص میشوند و یکروز قبل از موعود پرونده به آنان تحویل و آنها مکلفند در پایان عملیات تفکیک، گزارش کار یا صورتمجلس تنظیمی را به صورت کامل تحویل رئیس ثبت دهند در صورتمجلس تفکیکی باید شماره پلاک اصلی و فرعی، آدرس کامل از لحاظ خیابان و کوچه، شماره ثبت و صفحه سند در دفتر املاک، نام و نام خانوادگی موجود در سند مالکیت با تطبیق آن با دفتر املاک، آخرین انتقالات، ثبت خلاصه معاملات ثبت نشده یا دفتر املاک ناقص نماند و در پایان گواهی خاتمه بنا کنترل و حدود ملک با دفتر املاک تطبیق داده شود.
ضمنا مأمورین اداره ثبت پس از بررسی آپارتمان باید گواهی کنند که قطعات تفکیک داخل در محدوده سند مالکیت بوده و تأیید نمایند که صورتمجلس تفکیکی با گواهی پایان کار مطابقت دارد.
همچنین موضوع مهم در تفکیک آپارتمانها، مشترکات میباشند که در صورتمجلس تفکیکی باید نوع مشترکات، موقعیت مکانی، تاسیسات بدون نیاز به قید حدود آنها و دیگر نکات مورد نیاز ذکر شود و پس از تعیین مشترکات، قسمتهای اختصاصی تعیین گردد.
علاوه بر این تعداد کل واحدها و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه واحدهای اختصاصی آپارتمان و انباریها با حدود معین و تعداد پارگینگها و کسانیکه حق استفاده از آنها را دارند قید میشوند.
۲-۱-۴-نکات مهم در مورد تفکیک آپارتمانها
۱- صورتمجلس تفکیکی باید مستند باشد( نقشه تأیید شده ماده ۱۰۱ شهرداری برای تفکیک عرصه و گواهی پایان کار برای تفکیک آپارتمانها)
۲- هنگام تفکیک، پلاک مورد عمل باید در محل خود استقرار داشته و به حدود مجاورین تجاوز نشود .
۳- هر قسمت مفروزی باید با مساحت و حدود معین در صورتمجلس تفکیکی قید شود.
۴- قسمتهایی که به صورت مشاعی و اشتراکی هستند باید در صورتمجلس قید شوند.
۵- حقوق ارتفاقی و انتفاعی از قبیل حق عبور و غیره بدون ابهام در صورتمجلس قید شود تا برای خریداران ابهامی نباشد.
۶- هزینه تفکیک بدون کم و کسر وصول شود.
۷- صورتمجلس تفکیکی باید به امضاء مالک یا مالکین یا نماینده قانونی آنها، نقشه بردارو رئیس یا معاون ثبت رسیده باشد.
۸- هر گاه آپارتمان غیر قابل تفکیک باشد یا طرفین بر نحوه تفکیک اعتراض نمایند، موضوع به دادگاه ارسال میشود.
۹- در تفکیک آپارتمانها حدود بالکن ۰تراس) مسقف جزء محدوده اختصاصی است اما مساحت آن باید جداگانه نوشته شود چونکه قیمت بالکن با آپارتمان یکسان نمیباشد.
۱۰- در مورد تفکیک چند ساختمان که از هم مجزا بوده اما در یک قطعه زمین احداث شدهاند، چنانچه بر طبق گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکاتی از قبیل انباری راهروها، تابلوی آب و برق و وسایل گرمایی و سرمایی و تهویه باشند یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را غیر قابل تفکیک اعلام کند، اداره ثبت نبایستی عرصه را تفکیک کند و فقط ساختمانها را بر اساس قانون تملک آپارتمانها تفکیک نموده اما در صورتیکه بر اساس گواهی پایان کار، ساختمان فاقد مشترکات باشد اداره ثبت راسا میتواند عرصه و اعیان را تفکیک کند.
۱۱- تراس غیر مسقف مانند ایوانهای نردهای، جزء حدود آپارتمان نیست اما مساحت آن باید قید شود.
۱۲- اگر تعداد پارکینگها با تعداد واحدهای آپارتمان مساوی باشد به هر واحد آپارتمان یک پارکینگ اختصاص می یابد.
۱۳- تغییر در کاربری آپارتمانها و کم و زیاد نمودن اجزای آن مثل تبدیل انباری به تجاری غیر ممکن است مگر با اصلاح پایان کار و موافقت کلیه شرکاء
۱۴- شهرداری گاهی گواهی پایان کار را بصورت یکساله تایید مینمایند که این موضوع مانع تفکیک نمیشود.
۱۵- تذکر: گاهی مشاهده میشود که صورتمجلس تفکیکی پس از امضاء توسط نماینده و نقشه بردار ثبت و طی نمودن تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی، بدون امضاء رئیس با معاون ثبت به ضمیمه نامه اداری به دفترخانه ارسال میشود که اینگونه عمل نمودن نه تنها مسئولیتی از رئیس ثبت ساقط نمینماید بلکه عدم امضاء صورتمجلس توسط ایشان خلاف بوده و در صورتیکه صورتمجلس بدون امضاء رئیس ثبت به دفتر خانه ارسال شود باید برگشت خورده و پس از امضاء مجددا ارسال شود.
۲-۱-۵-تفکیک عرصه تملک اعیانی
طبق بند ۳۸۰ مجموعه بخشنامههای ثبتی در موردیکه مالک اعیانی، قصد خرید عرصه یا زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم انجام شده باشد تفکیک عرصه انجام و احتیاجی به جلب نظر شهرداری نخواهد بود و حدود عرصه هم تابع حدود اعیان است.
ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت مصوبه مرداد ماه ۱۳۶۵ دلالت بر این امر دارد و ادارات ثبت فقط در تفکیک اراضی ملزم به جلب نظر شهرداریها هستند و در تفکیک ساختمانها باید راسا اقدام کنند.
۲-۱-۶-تفکیک اعیانی
طبق بند ۳۸۲ مجموعه بخشنامهها در مواردیکه مالک اعیانیهای ثبت شده بر اساس ماده ۱۰۴ مکرر ق. ث. تقاضای تفکیک نمایند و عرصه متعلق به دیگری باشد در این حالت لازم است به منظور محفوظ ماندن حقوق مالک عرصه، هنگام تفکیک به مشارالیه ابلاغ و اخطار شود بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نیست.
۲-۱-۷-ضرورت قید شماره فرعی در صورتمجلس تفکیک و افراز
همانگونه که در مبحث مربوط به مقررات ثبت عمومی راجع به ثبت اراضی و باغات و مزارع شهر و روستا گفته شد، لازم به یادآوری است که اینگونه اراضی و باغات اغلب دارای مساحتهای وسیع بوده بگونهای که هر منطقه یا بخش یا روستا تحت یک پلاک ثبتی و به نام یک یا چند نفر است و اسناد مالکیت این نوع از اراضی که اکثرا فاقد مساحت و طول و ابعاد بوده و حدود آنها به املاک مجاور و باغات و مزارع یا آثار طبیعی مثل دره؛ کوه، رودخانه یا نهر عمومی محدود و تعریف شده اند و بعد از مدتی ممکن است به قطعاتی کوچکتر تفکیک یا افراز شوند و نسبت به قطعات تفکیکی و افرازی اسناد مالکیت به نام انتقال گیرندگان در مقابل سهمشان صادر شود در اینحالت برای قطعات مذکور شماره فرعی از اصلی یا توجه به ردیف شماره فرعی از پلاک اصلی مورد تفکیک توسط بایگان ثبت تعیین میشود بنابراین به منظور جلوگیری از وقوع اشتباهات ممکن لازم است مسئول مربوطه شماره فرعی را صورتمجلس مقابل قطعه قید نماید و قبل از ثبت پیش نویس سند مالکیت در دفتر املاک، ستون انتقالات دفتر املاک ملک مورد تفکیک باید از نظر تکمیل اسناد و مالک انتقال دهنده و فسخ اسناد رهنی و شرطی توسط متصدی دفتر املاک کاملا کنترل شود و پس از اطمینان از تکمیل بودن ثبت و نداشتن سند رهنی و شرطی و اینکه قبلا برای قطعه مورد نظر سند مالکیت صادر نشده است. خروجی را با خودکار قرمز با ذکر مساحت و شماره و مساحت و شماره دفترخانه تنظیم کننده و شماره فرعی اختصاص یافته در ذیل ثبت ملک قید و آنگاه مبادرت به ثبت پیش نویس در دفتر املاک نماید.
لازم به ذکر است که سهل انگاری و بی دقتی هنگام قید شماره فرعی در مقابل قطعات تفکیکی و افرازی یا بی نظمی در نوشتن دفتر املاک باعث میشود که نسبت به قطعات اسناد مالکیت معارض صادر شود، لذا نوشتن شماره فرعی اختصاصی به هر قطعه در صورتمجلس افراز یا تفکیکی و رعایت نظم و ترتیب در نوشتن خروجی ها در دفتر املاک، ضمن سادگی عمل، ادارات ثبت را از وقوع اشتباه بر حذر داشته و همواره دستیابی به پروندههای قطعات و صدور اسناد مالکیت برای آنها از طریق مراجعه به پروندههای مرتبط با اصلی به سادگی میسر میشود.
۲-۱-۸-تفکیک اراضی در خارج از محدوده شهرها
تفکیک اراضی زراعی و باغها طبق تبصره ۳ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱/۸/۱۳۸۵ تفکیک اراضی زراعی و باغها و ماده ۹ آئین نامه اجرای مصوب ۲/۳/۸۶ هیأت وزیران، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در هنگام تفکیک و افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها و طرح هادی روستایی،نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام نمایند و تفکیک و افرازو تقسیم اینگونه اراضی پس از تأیید مدیریت جهاد کشاورزی قابل اجرا خواهد بود که حداقل های تعیین شده بموجب مصوبه ابلاغی عبارت است از حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی ۵ هکتار و برای باغها ۵/۲ هکتار میباشد. که مبدل اراضی آبی و دیمی در استانهای مختلف را جهت استحضار بشرح ذیل میباشد