۲- آیا حقوق ثبت فقط به سند می پردازد و نه به مسند؟ احکام حقوق ثبت فقط برای سندیت سند است یا حصر ادله اثباتی به سند رسمی است؟

( اینجا فقط تکه ای از متن فایل پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

۳- معنای عدم پذیرش سند غیررسمی درحقوق ثبت چیست؟ آیا غیر منقول درحقوق ثبت به معنای تعهد اخلاقی و خارج از دنیای حقوقی است؟ آیا عدم پذیرش همان منع از نقیض در علم اصول است؟
۴- ترتیب اثر دادن یا ندادن (ادله اثباتی غیر سند رسمی) به چه معناست؟
۵- آیا بدون وقوع و تحقق عقد ناقله امکان اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هست؟
۶- آیا انجام تکلیف قانونی متوقف بر الزام قراردادی است؟
۷- آیا درحقوق ثبتمرجع اختصاصی نقل و انتقال املاک ثبتشده منصوص است؟(ماده ۱۸ ق دفاتر)
۸- آیا ثبت خلاصه معاملات در دفتر املاک تکلیفی اداری است؟
فرضیه ‏های تحقیق:
۱- باتوجه به قوانین مصوب و جاری فعلی سند عادی(غیر رسمی) و هر سندی که توسط مراجعی غیر از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد فاقد صلاحیت و ارزش و اعتبار برای نقل ملک ثبت شده است.
۲- ماده ۲۲ قانون ثبت در صدد بیان شرایط تنظیم سند رسمی نقل و انتقال املاک نبوده و نیست بلکه در خصوص ثبت ملک و آثار آن است و سند رسمی راسأ و مستقلأ ناقل است و ثبت خلاصه معامله تکلیفی اداری است( و دخالتی نه در ثبوت و نه در اثبات ندارد)
۳- مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ تصریح دارد که «کلیه عقود و معاملات» و مراد از آن ثبوت و اثبات یا سند و مسند هر دو است. و طبق حقوق ثبت سردفتر مأمور اخبار یا تسجیلِ اخبار به معاملات نیست و انجام وظایف او مستلزم تنظیم مرحله ثبوت است و اکتفاء به اثبات منافی و مغایر تکالیف سردفتر است و اثبات توسط سردفتر بدون دخالت در ثبوت غیر ممکن است.
۴- معنای عدم پذیرش اسناد غیر رسمی سلب حمایت حاکمیت است لذا در نظر دادگاه و دولت کانه وجود ندارد.
۵- اسناد غیر رسمی در خصوص « املاک فاقد سابقه ثبتی» و « املاک در جریان ثبت» قابل ترتیب اثر است هم ثبوتی و هم اثباتی.
۶- سند رسمی برابر قوانین موجود و دفاتر اسناد رسمی تنها طریق و تنها مرجع نقل و انتقال املاک ثبت شده است و این تکلیف با هیچ استثنائی مواجه نیست.
د) مرور سوابق و ادبیات تحقیق
در حقوق مدنی و سوابق فقهی و گروه کشورهای تابع حقوق نوشته عموما و اصولا عقود ناقله عقود رضائی(غیرتشریفاتی) محسوب و مشمول حاکمیت و آزادی اراده است و نقل املاک نیز علی الاصول مشمول عمومات مذکور است ولکن درخصوص املاک ثبت شده اختلاف نظر است که آیا مشمول عمومات مرقوم است یا مشمول استثنای عقود تشریفاتی است.
عده ای نقل و انتقال املاک(حتی ثبت شده) را واجد خصوصیت خاص؛ ندانسته و تابع عمومات تلقی کرده و حداکثر در ملک ثبت شده احکام قانون ثبت را از باب سندیت و دلیلیت تلقی کرده و وقوع و ثبوت نقل به هرطریق را، مشروط به اثبات بغیر سند عادی و در مرجع قضایی معتبر و واجد اثر می دانند.
گروهی دیگر، نقل و انتقال املاک را فقط در چهارچوب حقوق مدنی تحلیل و تنها قید آن را از باب زمان نقل میدانند، بدین صورت که انتقال املاک بواسطه احکام قوانین ثبت در خصوص تاریخ انتقال مقید به تنظیم سند رسمی شده است و به نظریه تأخیر در انتقال معروف است و در این نظریه نیز عدهای رعایت تشریفات(تنظیم سند) را فقط اثباتی و عدهای ثبوتی و اثباتی هر دو میدانند.
نظریه مطرح دیگری که انطباق بیشتری با حقوق ثبت دارد آن است که در نقل ملک ثبت شده استثناءً و خلاف حقوق مدنی ثبوت و اثبات به سندرسمی منحصر و محدود است. در بعد ثبوتی و هم در بعد اثباتی فلذا دربعد ثبوتی عقود منعقده بدون تنظیم سند رسمی به رسمیت شناخته نمیشود، حتی اگر به ادله اثباتی دیگری و در مراجع قضایی نیز به اثبات رسند. و ادله اثباتی عقود نیز منحصر به سند رسمی است و سایر ادله اثباتی برابرحقوق ثبت قابل پذیرش نیستند. مطابق این نظریه ثبوت و اثبات هر دوبه سندرسمی است لذا در این نظریه طریق نقل، هم در بعدثبوت و هم در بعد اثبات، موضوعیت دارد ومنحصربه سندرسمی است.
در این تحقیق نظریه جدید مطرح نیست ولی چند ابداع جدید هست، بدواً نظرات اول و دوم با استدلال حقوقی و منطقی و مستند به قوانین و مقررات خصوصاً حقوق ثبت مورد نقد و طرد واقع می شود و سپس در تائید نظریه سوم؛ اولا با توجه خاص به حقوق ثبت و ثانیا با گزینش مبنای جدید و ثالثا با تفکیک املاک ثبت نشده و املاک در جریان ثبت و املاک ثبت شده و با اثبات اینکه سند غیر رسمی تعهد طبیعی و خارج از دنیای حقوق است و اتخاذ مبنای جدید الزام، «تکلیف قانونی به انتقال رسمی» و البته مختص املاک ثبت شده و نه غیر آن، در صدد اصلاح نظریه سوم و اثبات متقن آن هستیم.
هـ)حقوق ثبت موضوعه
حقوق ثبت شاخهای ازعلم حقوق و از جمله حقوق عمومی ومحل تلاقی حقوق خصوصی وحقوق عمومی است. مقررات آن شکلی وآمره است و به تنظیم و تنسیق بخشی از حقوق مدنی میپردازد و شامل قوانین ومقررات و اصول حقوقی وعقاید علمای حقوقی و رویه قضایی وثبتی وغیره است.
مقررات وقوانین ثبتی عموما قواعد وقوانین آمره وشکلی وتشریفاتی و برای اشخاص و مخاطبین آن لازم الرعایه واجباری است. توافق وتراضی برخلاف آنها غیرمقدور ومتضمن ضمانت اجراهای شدید است. اصولا به ماهیت اعمال و روابط حقوقی نمی پردازد، بلکه تشریفات اقدام و انجام آنها را بیان مینماید،«مع ذلک رعایت وعدم رعایت آنها ممکن است موجد حق یا مانع از ایجاد حق یا موجب زوال حق شود.»^[۱]
قانون ثبت اسناد و املاک فعلی مصوب ۲۶/۱۱/۱۳۱۰ است وقبل ازآن در سالهای۱۳۰۲و۱۳۰۷ و۱۳۰۸ نیز قوانینی به تصویب رسیده بود که به قوانین ثبت اختیاری معروف بود ولکن قانون مصوب ۱۳۱۰ به قانون ثبت اجباری معروف است . قانون حاضر متضمن دوبخش بزرگ املاک و اسناد است. باب دوم ازماده ۹ تا ۴۵ مقررات ثبت املاک،باب سوم ازماده ۴۶ تا ۹۹ تشریفات ثبت اسناد است. درباب دوم مواد ۹ تا ۲۵ تشریفات اداری ثبت عمومی ملک وآثار آن است. مواد۹تا۲۰دراصطلاح ثبتی«عملیات مقدماتی ثبت» معروف است. مواد ۴۶ تا ۴۸ موارد اجباری و اختیاری ثبت اسناد را برشمرده است ودرمواد۷۰ تا۷۴ نیز به بیان ثبت اسنادپرداخته است. مقررات ثبت املاک درآیین نامه قانون به تفصیل آمده است ولی مقررات مربوط به ثبت اسناد درقانون دفاتر و آییننامه آن نیز آمده و ازحیث اجراء نیز در آییننامه اجرای مفاد اسناد رسمی احکامی آمده است.
تذکر این نکته ضروری استکه قانون مدنی (جلد اول)مصوب سال ۱۳۰۷ است فلذا درمقایسه با قانون ثبت قانون عام سابق محسوب است ولکن جلد سوم قانون مدنی مصوب سال ۱۳۱۴ است، فلذا در این قسمت عام لاحق محسوب است. بنابراین اگر فرضاً تعارضی بین مقررات ثبتی با ماده ۱۰ق.م. ملاحظه شود،ق.م. عام سابق است و ق.ث خاص لاحق و چنانچه فی المثل در ادله اثبات تعارضی با ق.ث ملاحظه شود ق.م. عام لاحق وق.ث خاص سابق است و در هردوصورت ق.ث درحیطه خاص خود مجراست وموجب تخصیص ق.م. است و درهیچ مورد مقررات ق.م. مقررات ق.ث را نسخ نمیکند.
و) ثبت عمومی وعادی
ثبت اسناد واملاک درقوانین قبلی «اختیاری» بود و درصورت تقاضای اشخاص، اداره ثبت اقدام به ثبت ملک مینمود و بدون تقاضای متقاضی، هیچ اقدامی متصورنبود. لکن برابرقانون ۱۳۱۰ اداره ثبت راساً مکلف به ثبت عمومی املاک گردید ولو آنکه تقاضایی ازطرف مالکین نشود قوانین نوع اول را «ثبت عادی» یا «ثبت اختیاری» مینامند وقوانین ۱۳۱۰ به بعد را ثبت «ثبت عمومی» یا «ثبت اجباری» مینامند.
تفاوت این دو:
۱- ثبت عادی، موضوع قوانین منسوخه قبلی است وقانون فعلی فقط «ثبت اجباری» است. امروزه در ملک، ثبت اختیاری یا عادی نداریم.
۲- ثبت عادی یا اختیاری با«تقاضا نامه» به جریان میافتد و بدون تقاضا هیچ اقدامی قابل انجام نبود، درحالی که درثبت عمومی یا اجباری برابر ماده۹ ثبت ملک وظیفه وتکلیف دولت است و اداره ثبت «راساً» مبادرت به انجام آن مینماید. وبا «اظهارنامه»که توسط اداره ثبت توزیع میگردد به جریان میافتد.
۳- ثبت عادی برابر قوانین قبلی گاه اختیاری و گاه اجباری بود، ولی ثبت عمومی درقوانین قبلی اجباری نبود. درقوانین فعلی، ثبت عمومی اجباری است وثبت عادی هم منسوخ است.
در قانون۱۳۰۲ تقاضای ثبت اختیاری بود. درقانون ۱۳۰۶تقاضای ثبت ملک اجباری بود. درقانون ۱۳۰۸ هم ثبت عادی (اختیاری) وجود داشت (مواد ۲۱ تا۱۰۰) وهم ثبت عمومی مواد(۱۰۲ تا۱۲۱).
۴- ثبت عادیِ با«تقاضا نامه» وثبت عمومی با «اظهار نامه» بعمل میآید و طبق قانون فعلی اظهارنامه توزیعی اداره ثبت به منزله تقاضانامه ی مالک است.
۵- ثبت عادی منسوخه، مستلزم انجام تشریفات و آگهیها برای هرملک به نحو استقلال بود و همین امرسبب عدم موفقیت وکندی کارمیشدولی ثبت عمومی منطقهای و تواماً و دسته جمعی است.
یاد آوری:
ثبت اسناد ازنظرتاریخی مقدم برثبت املاک بوده و اولین قانوندرسال۱۳۲۹ قمری (برابر۱۲۸۸شمسی) به تصویب رسیده وفقط شامل ثبت اسناد است وجالب اینکه ثبت اسناد درقوانین قبلی همیشه اجباری بوده است و فقط درقانون فعلی (۱۳۱۰) ثبت اسناد برخی اجباری و برخی اختیاری اعلام شده است.
ز) عملیات مقدماتی ثبت
عملیات مقدماتی ثبت که مختص ثبت ملک است و ارتباطی به ثبت اسناد ندارد،مجموعه ای از اقدامات وتشریفات وآگهیهای موضوع مواد ۹تا۲۰ قانون ثبت است که بطورخلاصه از این قرار است: ^[۲]
۱-اعلان ثبت عمومی املاک ناحیه ای معین از سوی اداره ثبت محل در جراید، سه مرتبه ظرف ۳۰ روز (ماده ۱۰ق.ث.)
۲- قبول درخواست ثبت ملک از متصرفین به عنوان مالکیت و اشخاص مذکور در مواد ۲۷و۳۲ قانون به وسیله اظهارنامه، ظرف ۶۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی ماده ۱۰ که در این مورد: نماینده ثبت نسبت به پلاک کوبی و تعیین شماره ثبتی برای املاک محل مورد ثبت عمومی و توزیع اظهارنامه اقدام و شماره و نوع املاک و اسامی مالکین را در دفتر توزیع اظهارنامه ثبت نموده و در روی اظهارنامه نیز که به مالکین و در صورت غیبت آنها به مستأجر یا کدخدای محل تسلیم و در دفتر توزیع اظهارنامه رسید داده میشود، شماره ملک ومشخصات آن را یادداشت و به نمونه(امضاء) خود میرساند. (ماده ۱۱ق.ث. و ۲۶ آ.ق.ث.)
اظهارنامه باید شامل نکات مندرج در ماده ۲۲آ.ق.ث. باشد، پس از ارائه از طرف متقاضی و معرفی ملک مورد تقاضا،نقشه آن توسط نقشهبردار ثبت ترسیم و صورت مجلس مبنی بر تصرف مالکانه درخواستکننده به وسیله نماینده و نقشهبردارتهیه میشود(ماده ۲۴آ.ق.ث.) با اعاده اظهارنامهها وصول آن مرتباً با قید تاریخ در دفتر توزیع اظهارنامه قید میشود (ماده۵۰ آ.ق.ث.)
۳- انتشار اسامی اشخاص که اظهارنامه داده اند و نوع ملک و شماره معینه آن طی دو نوبت ظرف ۶۰ روز ازطرف اداره ثبت ظرف مدت ۹۰ روز از تاریخ اولین آگهی ماده ۱۰ تا چنانچه کسانی نسبت به تقاضای ثبت ملکی معترض یا خود را صاحب حقی بدانند، مطلع گشته و اقدام قانونی به عمل آورند(آگهی ماده ۱۱ق.ث. معروف به آگهی نوبتی)
۴- انتشار یک نوبت آگهی مربوط به دعوت از تقاضا کنندگان ثبت و مجاورین برای انجام تحدید حدود، حداقل ۲۰ روز قبل از آن و سپس انجام تحدید حدود املاک به ترتیب شماره، البته صورت مجلس تحدید حدود باید حاوی مطالب مندرج در ماده ۷۲ آئین نامه قانون ثبت باشد، از قبیل تاریخ انجام تحدید حدود و نام و نشانی حاضرین و معترضین و ذکر حقوق ارتفاقی دیگران در ملک مزبور و یا ملک مزبور در ملک دیگران و ذکر حدود و مشخصات ملک با ذکر طول ابعاد و مساحت و علامات و عده و نوع فواصل آنها و شماره های مجاورین، بعلاوه باید نقشه کامل ملک نیز بوسیله نقشهبردار ثبت ترسیم شود. مستدعی ثبت یا نماینده او حدود ملکی را که میخواهد ثبت کند بطورمشخص معرفی نموده و صاحبان املاک مجاور و دخالت کنندگان چنانچه ایراد و اعتراض دارند بیان میکنند. اگر تقاضاکننده درموقع تحدید حدود خود و نمایندهاش حاضر نباشد، ملک مورد تقاضا با حدود اظهار شده ازطرف مجاورین تحدید خواهد شد. هرگاه حدود مجاورین نیز از لحاظ عملیات ثبتی،تثبیت و معین شده باشد، تحدید حدود بدون انتشار آگهی با تبعیت از حدود مجاورین به عمل خواهد آمد.(مواد۱۴و۱۵ و تبصره ماده ۱۵قانون ثبت و مواد۷۰ الی۷۵ آ.ق.ث.)
۵- قبول اعتراض بر ملک مورد ثبت ظرف۹۰ روز ازتاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی درصورت اقامه دعوی و ارسال آن به دفتر دادگاه صالحه جهت رسیدگی، البته به موجب ماده ۷۴ اصلاحی آئین نامه مصوب ۸ /۱۱/۱۳۸۰ معترضین باید اعتراض خود را کتباً به اداره ثبت تسلیم نمایند و علاوه بر آن ظرف مدت یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض به مرجع ثبتی، دادخواست خود را به مراجع ذی صلاح قضائی تقدیم نمایند (طبق ماده ۱۶ ق.ث.) والا متقاضی ثبت میتواند از دادگاه ذی صلاح گواهی عدم تقدیم دادخواست را دریافت و به ثبت محل تسلیم نماید، اداره ثبت نیز بدون توجه به اعتراض عملیات ثبتی را ادامه خواهد داد.
مبداء اعتراض به اصل ملک تاریخ انتشار روزنامه مربوط به درج اولین آگهی نوبتی است(ماده ۸۶ آ.ق.ث.) اعتراض اعم از اینکه در فرجه قانونی به عمل آمده یا خارج از آن باید اخذ شود و تاریخ رسید با تمام حروف در رسید اعتراض درج و به معترض داده شود. (ماده۸۹ و۹۰ آ.ق.ث.)
۶- ارائه گواهی از دادگاه به اداره ثبت مشعر بر جریان دعوی بین متقاضی ثبت و معترض بر ثبت قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی ظرف ۹۰ روز از انتشار آگهی مزبور والّا حق معترض ساقط خواهد شد(ماده ۱۷ ق.ث.) البته قبل ازانتشارآگهی نوبتی ، دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوی بین معترض و مستدعی ثبت پذیرفته نخواهد شد. (ماده۸۷ آ.ق.ث.) از سوی دیگر گواهینامه جریان دعوی اعم از اینکه در فرجه قانونی یا خارج از آن به اداره ثبت تقدیم شود باید اخذ شده و در رسید آن تاریخ رسید با تمام حروف قید شود (ماده۸۹ و۹۰ آ.ق.ث.)
۷- در مواد ۱۸تا۱۹ مکرر قانون و ۸۶ تا۹۷ آیین نامه ترتیب و نحوه اقدام دادگاه، درباره رسیدگی به اعتراض و دعوی معترض بر ثبت مقرر گردیده است.
۸- قبول اعتراض بر تحدید حدود یا ادعای حقوق ارتفاقی از مجاورین و متقاضی ثبت که هنگام تحدید حدود غایب بوده، ظرف۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورت جلسه تحدید حدود و رعایت مقررات مواد۱۶ تا۱۹ قانون به استثناء مدت اعتراض غیر مجاورین (طبق ماده ۲۰ قانون ثبت)
ح) انواع ملک باتوجه به قانون ثبت ( «ثبت شده» و «ثبت نشده» و «در جریان ثبت» )