گفتار دوم: نقش سند در تثبیت مالکیّت
از نظر حقوقی چون در قراردادها اصل حاکمیت اراده است و العقود تابعۀ للقصود، هر قراردادی که بین دو طرف منعقد می‌شود باید معتبر شناخته شود مگر اینکه مخالف قانون و منافی مصالح عموم باشد که در این صورت اراده‌ی جامعه و مصلحت عمومی بر اراده و مصلحت فردی مقدم است.^[۱۳۲]
مراد از قاعده‌ی تبعیّت این است که عقدها از نظر آثاری که باید داشته باشند، تابع مقصدها هستند و به تعبیر شیخ انصاری، قصد در تحقق عقد، مؤثّر است، مفهوم عبارت شیخ اعظم این است که: فقدان قصد، موجب فقدان عقد است.^[۱۳۳]
در مادّه‌ی ۱۸۳ قانون مدنی عقد تعریف شده است به اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهّد بر امری نمایند و مورد قبول آن‌ها باشد و این همان چیزی است که تعبیر دیگر آن قرارداد است، زیرا قرارداد هم دو طرفه است و باید مورد قبول طرفین باشد و مادّه‌ی ۱۰ قانون مدنی به طور کلّی هر عقدی را که مخالف صریح قانون نباشد نافذ شناخته شده است و منظور از نافذ بودن، لازم الاتباع بودن آن است، زیرا قانون مدنی اصل در عقود را لازم بودن دانسته است و مادّه‌ی ۲۱۹ قانون مدنی صریحاً می‌گوید:
«عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علّت قانونی فسخ شود.»^[۱۳۴]
بدون تردید سند نقش بسیار ارزنده‌ای در حفظ و تقویّت امنیّت ملّی از طریق تنظیم روابط اقتصادی مردم و تضمین آن دارد که تا کنون کمتر به این امر مهم توجّه گردیده است. و اسناد رسمی که توسط اداره‌ی ثبت اسناد یا دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می‌گردد فصل‌الخطاب محاکم قضایی بوده و به عنوان مستندات محکم و غیر قابل تردید مورد توجّه قضات قرار می‌گیرد.
نیاز وافر و روزمره‌ی مردم به امور ثبتی و مراجعات مکرّر آن‌ها به ادارات ثبت و دفاتر اسناد رسمی دارای آثار و تبعات خاصّ حقوقی و اقتصادی است که بوسیله‌ی قوانین و مقرّرات مربوطه تنظیم می‌گردد، بطوری که این مقرّرات، مالکیّت مشروع و حقوقی قانونی افراد را تضمین و حمایت می‌کند. با نگاهی گذرا به قانون و آیین‌نامه‌ی ثبت، مواد قانونی فراوانی در حمایت از مالکیّت اشخاص به چشم می‌خورد از جمله مادّه‌ی ۲۲ قانون ثبت که بر اساس آن دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک او مطابق مقرّرات ثبت دفتر املاک شده باشد.
منظور دولت در اینجا حاکمیت تمامی ارگان‌های دولتی و محاکم قضایی است. به موجب مادّه‌ی ۷۰ قانون ثبت، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود.» و در مادّه‌ی ۷۳ قانون ثبت قضات و مأمورین دولتی را که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند قابل تعقیب در محکمه انتظامی یا اداری داشته است. امروزه اخبار و آمارهای منتشره بخش عظیمی از پرونده‌های تشکیلی در مراجع قضایی و دعاوی انبوهی از مراجعین، مربوط به مسائل حقوقی و از جمله موارد مربوط به اختلافات ملکی و چک‌ها و اجرای مفاد اسناد رسمی مربوط به مهریه و غیره می‌باشد، عدم مراجعه به محاکم قضایی جهت اجرای مفاد اسناد رسمی یکی از مهم‌ترین امتیازات این گونه اسناد است و دارندگان اسناد رسمی بدون نیاز به مراجعه به دادگاه‌ها می‌توانند مستقیماً به ادارات ثبت یا دفاتر اسناد رسمی (حسب مورد) مراجعه و نسبت به اجرای مفاد آن اقدام نمایند.
بدیهی است افرادی که در جامعه با تنظیم اسناد رسمی معاملات خود را انجام می‌دهند از اطمینان خاطر خاصّی برخوردار بوده و به دور از دغدغه‌ی خاطر به مبادلات اقتصادی می‌پردازند، در نتیجه اقتصاد جامعه نیز رونق می‌یابد و باعث سرمایه‌گذاری‌های داخلی و جذب سرمایه‌های خارجی، و در نهایت تثبیت مالکیّت می‌گردد، دلیل دیگری که سند نقش مؤثّری در تثبیت مالکیّت دارد قاعده‌ی ید است، قاعده‌ی ید یک قاعده‌ی فقهی است که فقیه از ادلّه‌ی تفصیلیّه استنباط می‌کند و به حجیّت ید حکم می کند. مثلاً فقیه در مقام فتوی حکم می‌کند که آنچه در تحت ید اشخاص است، دارای عنوان مالکیّت است به این معنی که در مقام تطبیق‌گیری بر مصادیق جزئیه فرقی میان مقلّد و مجتهد جامع شرایط نیست و همگان در موارد فراوان قاعده‌ی ید را تطبیق می‌کنند، یعنی هر جا که می‌خواهند معامله‌ای انجام دهند و شک کنند که طرف معامله مالک است یا نه، وقتی طرف را ذوالید شناختند، قاعده‌ی ید را جاری می‌کنند.
لذا در این جا مقصود از ید مفهوم عرفی ید در قاعده‌ی ید می‌باشد. با مراجعه به ظاهر کلمات بزرگان ملاحظه می‌شود که مفهوم ید در قاعده‌ی فوق همان استیلا در سلطه و سیطره‌ی خارجیه است به گونه‌ای که ذوالید زمام تمام امور تحت ید خود را در دست دارد و قادر به هر گونه تصرّفی در آن خواهد بود. البتّه مقصود از تصرّف، تصرّفی است که عقلا در مقام داد و ستد بدان اقدام می‌کنند. بنابراین هنگامی که گفته می‌شود این شخص ذوالید است که عرف و عقلا وی را واجد سیطره و استیلای خارجی بر عین بدانند.^[۱۳۵]

(( اینجا فقط تکه ای از متن درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. ))

از آنجا که قرآن و کلام و سیره‌ی معصومین «» بر توصیه به ثبت معاملات و نوشتن سند است می‌توان گفت که اسناد در اصلاح روابط اجتماعی نقش سازنده‌ای ایفا می‌کند و باعث کاهش دعاوی، امنیت قضایی و … می‌شود که اینها خود منجر به پیشگیری از وقوع جرم می‌گردند، لازم است اولیای امر و رسانه‌ها بیش از پیش تسهیلات لازم برای ثبت و انتقال اسناد را فراهم نموده تا مردم، بیشتر به تنظیم سند تمایل پیدا کنند تا زمانی که جامعه‌ای ایده‌آل و عاری از جرم و جعل و سوء استفاده‌های غیر قانونی داشته باشیم.
فصل سوم
حدود اعتبار سند رسمی
گفتار اوّل: حدود اعتبار سند رسمی
قانون در مقابل رعایت مقرّراتی که در تنظیم اسناد رسمی لازم دانسته اعتبار مخصوصی به آن اسناد داده است که اسناد عادّی فاقد آن می‌باشد، زیرا اسناد مزبور بوسیله‌ی مأمورین رسمی که مسئولیّت در مقابل قانون دارند با رعایت تشریفات مخصوصی تنظیم می‌شود و شایسته است که اعتماد عمومی نسبت به عملیات آن جلب شود و قانون، عملیات آن‌ها را صحیح فرض نماید تا بتواند نظم اجتماعی را در کشور تأمین کند. بنابراین اسنادی که بوسیله‌ی مأمورین رسمی در حدود مقرّرات قانونی تنظیم شده است مادام که خلاف آن ثابت نگردد معتبر شناخته می‌شود.^[۱۳۶]
اعتبار اسناد رسمی به شرح زیر می‌باشد:
۱-۱- اعتبار محتویات سند رسمی
محتویات سند عبارات و امضاهایی می‌باشد که در سند نوشته شده است. طبق مادّه‌ی ۷۰ اصلاحی قانون ثبت سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است، تمام محتویات و امضاهای مندرجه در آن معتبر خواهد بود، مگر آن که مجعولیت آن سند ثابت شود.
منظور از اعتبار محتویات سند رسمی، فرض صحّت انتساب عبارات و امضاهای موجود در سند است از اشخاصی که به آن‌ها نسبت داده شده است. بنابراین چنانچه کسی برای اثبات ادّعای خود نسبت به دیگری در دادگاه به سند رسمی استناد نماید، طرف نمی‌تواند در انتساب عبارات مندرجه در آن سند و همچنین امضاهایی که در آن به اشخاص معیّنی نسبت داده شده تردید یا تکذیب نماید، خواه اشخاص مزبور از مأمورین رسمی‌باشد تا متعاملین، لذا هر گاه طرف ادّعا کند که امضا از ناحیه‌ی او صادر نشده و یا آنکه جمله‌ی مندرجه در سند به کسی نسبت داده شده از گفتار او نیست و یا آنکه نخوانده سند را امضا نموده است مسموع نخواهد بود، مگر آنکه نسبت به آن دعوی جعلیّت نماید و دلیلی بر اظهارات خود ابراز کند، زیرا رعایت تشریفاتی که در قانون برای تنظیم سند رسمی لازم دانسته شده، موجب فرض صدور و انتساب محتویات و امضاهای در سند به اشخاصی است که به آن‌ها نسبت داده شده است تا آنکه خلاف آن ثابت گردد.
به موجب مادّه‌ی ۱۲۹۲ قانون مدنی در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار رسمی را دارد، انکار و تردید مسموع نیست و طرف می‌تواند ادّعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است.
بنابر آنچه گفته شد هرگاه سند رسمی در دعوایی ابراز و استناد گردد، بدون رسیدگی به صحّت صدور، محتویات آن معتبر می‌باشد و احتیاجی به اقامه‌ی دلیل از ناحیه‌ی ابراز کننده بر صحّت انتساب و صدور محتویات آن نخواهد بود، برخلاف سند عادّی که نمی‌توان آن را معتبر دانست مگر آنکه دلیل بر انتساب و صدور محتویات آن از ناحیه‌ی استناد کننده ابراز گردد، بدین جهت است که طرف می‌تواند در مقام دفاع به تکذیب یا تردید اکتفا کند.^[۱۳۷]
۱-۲- اعتبار مندرجات سند رسمی
منظور از مندرجات سند مفاد عباراتی است که در سند قید شده است و مقصود از اعتبار مندرجات سند آن است که کسی نمی‌تواند با قبول اینکه عبارت قید شده در سند متعلّق به او و صادر از اوست، منکر واقعیت و تحقّق آن‌ها شود. مثلاً ادّعا کند که اقراری که کرده است برخلاف واقع بوده و یا تاریخی که در سند نوشته شده است تاریخ حقیقی آن نمی‌باشد.
مادّه‌ی ۷۳ قانون ثبت می‌گوید:
«قضات و مأمورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف نمایند در محکمه‌ی انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مأمورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلّم ثبت به صاحبان اسناد رسمی متوجّه شود، محکمه‌ی انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آن‌ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد نموده»
و در مادّه‌ی ۱۳۰۵ قانون مدنی تصریح دارد که:
«در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتّی علیه اشخاص ثالث.»^[۱۳۸]
۱-۳- دعوی مخالف مندرجات سند رسمی
مادّه‌ی ۱۳۰۹ قانون مدنی می‌گوید:
«در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه، محرز شده دعوایی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی‌گردد.»
و مادّه‌ی ۱۳۲۴ قانون مدنی می‌گوید:
«اماراتی که به نظر قاضی واگذار شده عبارت است از اوضاع و احوالی در خصوص مورد و در صورتی قابل استناد است که دعوی به شهادت شهود قابل اثبات باشد یا ادلّه‌ی دیگر را تکمیل کند.»
مستفاد از دو مادّه‌ی مذکور آن است که دعوی مخالف مندرجات سند رسمی با شهادت شهود یا اماره قابل اثبات نیست ولی به وسیله‌ی سایر دلایل می‌تواند اثبات شود.^[۱۳۹]
نظریه‌ی شماره‌ی ۲۶۵۵ شورای نگهبان مصوّب ۸/۸/۱۳۶۷ که در شماره ۱۲۷۳۴ روزنامه رسمی مورخ ۲۴/۸/۶۷ درج شده چنین است:
«شورای عالی محترم قضایی، پیرو سؤالی که در مورد مشروعیت مادّه‌ی ۱۳۰۹ قانون مدنی از شورای نگهبان شده بود موضوع در جلسه شورای نگهبان مطرح شد و مورد بررسی قرار گرفت، نظر فقهای شورای نگهبان با بهره گرفتن از اصل چهارم قانون اساسی به شرح ذیل اعلام می‌گردد:
مادّه‌ی ۱۳۰۹ قانون مدنی از این نظر که شهادت بنیه‌ی شرعیّه را در برابر اسناد معتبر فاقد ارزش دانسته، خلاف موازین شرع و بدین وسیله ابطال می‌گردد.»
دیدگاه آقای دکتر کاتوزیان این است:
«از آنجا که مجلس در اصلاحات ۱۴/۸/۱۳۷۰ نیز مادّه‌ی ۱۳۰۹ را با همان متن پیشین حفظ کرد؛ وانگهی، شورای نگهبان صلاحیت ابطال قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی را به طور مستقیم ندارد و طبق قانون اساسی تنها می‌تواند به هنگام تصویب آن را به مجلس بازگرداند، نظر صائب‌تر این است که مادّه‌ی ۱۳۰۹ قانون مدنی به اعتبار خود باقی است و باید مفاد و آثار آن در میان احکام مربوط به اعتبار شهادت مطالعه شود.»^[۱۴۰]
۱-۴- معتبر بودن سند رسمی در برابر اشخاص
کلیّه‌ی اسناد نسبت به طرفین یا طرفی که تعهّد نموده و کلیّه‌ی اشخاصی که قائم مقام آنان محسوب می‌شوند و دارای اعتبار است و اگر مفاد آن‌ها راجع به مال غیر منقول ثبت شده در دفتر املاک باشد نسبت به اشخاص ثالث هم اعتبار و رسمیّت دارد.
مادّه‌ی ۷۱ قانون ثبت می‌گوید:
«اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات و تعهّدات مندرجه در آن‌ها نسبت به طرفین با طرفی که تعهّد کرده و کلیّه‌ی اشخاصی که قائم مقام قانونی آن‌ها محسوب می‌شوند رسمیّت و اعتبار خواهند داشت.»
در مادّه‌ی مذکور گر چه فقط از معاملات و تعهّدات سخن رفته و نامی از اقاریر و ایقاعات از قبیل اسقاط حق، ابراء ذمّه و فسخ برده نشده است امّا آن‌ها نیز مشمول مادّه‌ی مذکور می‌باشند.
عدم ذکر آن‌ها دلیل سلب اعتبار اسناد در مورد آن امور نیست بلکه چون اغلب مندرجات اسناد رسمی را معاملات و تعهّدات تشکیل می‌دهد، در مادّه‌ به آن‌ها اشاره شده است.^[۱۴۱]
۱-۵- لازم­الاجرا بودن سند رسمی
یکی دیگر از آثار ثبت اسناد آن است که مفاد آن‌ها بدون احتیاج به حکمی از دادگاه‌های دادگستری لازم الاجرا است و عموم ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی مکلّف هستند که در مواقعی که از طرف مأمورین اجرا به آن‌ها مراجعه می‌شود در اجرای مفاد سند اقدام کنند و حتّی ادّعای مجعولیت سند مانع اجرای آن نیست مگر اینکه بازپرس قرار مجرمیت متّهم به جعل را صادر و دادستان با آن موافقت کرده باشد.^[۱۴۲]
مادّه‌ی ۹۲ قانون ثبت می‌گوید:
«مدلول کلیّه‌ی اسناد رسمی را به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرّف و مدّعی مالکیّت آن باشد.»
مادّه‌ی ۹۳ همان قانون می‌گوید:
«کلیّه‌ی اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است.»
مادّه‌ی ۹۵ قانون ثبت تصریح می‌کند که:
«عموم ضابطین عدلیّه و سایر قوای دولتی مکلّف هستند که در مواقعی که از طرف مأمورین اجرا به آن‌ها مراجعه می‌شود در اجرای مفاد ورقه اجرائیه اقدام کنند.»
مادّه‌ی ۹۹ قانون مذکور می‌گوید:
«ادّعای مجعولیت سند رسمی عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی‌کند مگر پس از اینکه مستنطق قرار مجرمیت متّهم را صادر و مدّعی العموم هم موافقت کرده باشد. مستفاد از مواد ذکر شده آن است که مفاد اسناد رسمی فقط در خصوص تعهّدات قابل اجراست و اگر در سند رسمی تعهّدی نشده باشد نسبت به آن اجرائیه صادر نخواهد شد.»
۱-۶- تأمین خواسته بدون سپردن خسارات احتمالی
تأمین در لغت از جمله به معنای ایمن کردن، حفظ کردن، امن کردن آمده است.^[۱۴۳]
مفهوم حقوقی آن بر معنای لغوی مزبور انطباق دارد، پس تأمین خواسته به معنای حفظ کردن و در امنیت قرار دادن خواسته است؛ بدین معنا که خواهان می‌تواند از همان ابتدا، با بازداشت خواسته دعوا، آن را در امنیت قرار دهد. به گونه‌ای که نه تنها خوانده نتواند آن را نقل و انتقال دهد یا جابجا و مخفی کند (در مورد وجوه نقد و اموال منقول) یا بلکه از دسترسی سایر بستانکاران خوانده نیز خارج شود. امّا تأمین نه تنها خواسته را به شیوه مزبور حفظ می کند، بلکه معمولاً از جمله، خوانده را از بکارگیری اموال بازداشت شده (اموال منقول و وجوه نقد) محروم می کند و در نتیجه انگیزه‌ی او را در تأخیر در ادای حق خواهان، به حداقل می‌رساند.^[۱۴۴]
هرگاه کسی به استناد سند رسمی ثبتی در دادگاهی اقامه‌ی دعوی و درخواست تأمین خواسته نماید، دادگاه طبق شقّ یک مادّه‌ی ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی مصوّب سال ۱۳۸۱ قرار تأمین خواسته را صادر می‌کند بدون اینکه از خواهان ایداع خسارت احتمالی را بخواهد.