برابر ماده ۴۰ ق.م حق انتفاع عبارت است: «حقی که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا ملک خاصی ندارد استفاده کند».
حق انتفاع فقط اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد و نسبت به اموال منقول هم برقرار می‌شود.[۴۸]
حق انتفاع با مالکیت متفاوت می‌باشد، در مالکیت منافع لحظه‌ها و ذره‌های منفعت در ملک صاحب آن به وجود می‌آید. ولی در حق انتفاع، منفعت به مالک عین تعلق دارد و در ملک او هم به وجود می‌آید و صاحب حق فقط می‌تواند از آن منتفع شود.[۴۹]
قانون مدنی حق انتفاع را به سه دسته تقسیم کرده است. مبحث اول حق انتفاع مواد ۴۱ الی ۵۴ قانون مدنی مربوط به حق عمری و سکنی و رقبی می‌باشد.
مبحث دوم حق انتفاع، مواد ۵۵ الی ۹۱ ق.م مربوط به وقف می‌باشد.
مبحث سوم حق انتفاع، ماده ۹۲ ق.م مربوط به حق انتفاع از مباحات می‌باشد.
در مقررات خاص مربوط به اجرای طرح‌های عمومی و عمرانی،‌ از جمله در مواد ۱ و ۳ ل.ق.ن.خ.ت به لزوم تأمین این قبیل حقوق اشاره شده است، لذا چنانچه در زمان اجرایی طرح، شخص یا اشخاصی دارای حق انتفاع باشد، دستگاه‌های اجرایی مکلف به پرداخت خسارت این اشخاص می‌باشند. این نکته نیز باید توجه شود حقوق اشخاص دارای حق انتفاع با مالکین عین متفاوت می‌باشد و یک حق مستقل است.
برابر تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی مذکور، خسارت قابل پرداخت به صاحبین حق بر اساس قراردادهای موجود بین طرفین و یا طبق قانون و طرف یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل کلی ارزش ملک به صاحب حق و بقیه به مالک پرداخت می‌شود.[۵۰]
یکی از سوالاتی که مطرح می‌شود این است که در مورد ملک موقوفه آیا علاوه بر پرداخت ما به ازای حقوق وقف شده، آیا پرداخت عوضی به مالک عین نیز متصور است یا خیر؟
یکی از حقوقدانان در این خصوص بیان داشته است، در این قسمت از حق انتفاع، جدایی این حق از حق مالکیت چندان قابل تصور نیست و این فرض که در زمان اجرای طرح در خصوص املاک موقوفه، باید علاوه بر پرداخت حقوق موقوفه، به شخص دیگری نیز غرامتی پرداخت شود قابل تصور نیست.[۵۱]
بند سوم: حق ارتفاق
ماده ۹۳ ق.م بیان می‌دارد: «ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری». بنا بر عقیده‌ی برخی از حقوقدانان، حق ارتفاق جنبه شخصی ندارد و به مناسب مالکیت شخص بر ملکی برای او ایجاد می‌شود و در اثر انتقال ملک به مالک جدید تعلق می‌گیرد. به همین جهت به مسامحه گفته‌اند حقی است برای ملکی در ملک دیگری.[۵۲]

( اینجا فقط تکه ای از متن پایان نامه درج شده است. برای خرید متن کامل فایل پایان نامه با فرمت ورد می توانید به سایت feko.ir مراجعه نمایید و کلمه کلیدی مورد نظرتان را جستجو نمایید. )

برخی از ویژگی‌های حق ارتفاق عبارتند از:

    1. حق ارتفاق، یک حق عینی است که به اموال غیرمنقول اصلی، یعنی زمین و ساختمان اختصاص دارد و به اموالی که در حکم غیرمنقول یا تبعاً غیرمنقولند تعلق نمی‌گیرد.[۵۳]
    1. حق ارتفاق، قابل تقسیم نیست. یعنی اگر حق به سود ملک مشاعی برقرار شده باشد تقسیم ملک موجب تجزیه حق و اختصاص یافتن به یکی از سهام نیست.[۵۴]

هدف از برقراری حق ارتفاق، استفاده بهتر و بیشتر از ملک غیر است که برای انتفاع ملک شخص لازم می‌باشد. باین جهت باید با توافق و رضایت صاحب ملک باشد و از او به موجب عقد به وجود می‌آید.[۵۵]
در صورت تملک زمین توسط دولت یا شهرداری‌ها، هرگاه اجرای طرحی که تملک زمین به واسطه آن صورت گرفته مستلزم سلب یا تضییع آن حقوق ارتفاقی باشد به نحوی که انجام طرح به حفظ حقوق مزبور ممکن نباشد، دستگاه تملک‌کننده مکلف است ارزش آن حق را تقویم و به دارنده حق پرداخت نماید.[۵۶]
مراد از حقوق زارعین در تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی، اعم از حق انتفاع و ارتفاق می‌باشد.
بند چهارم: حق زارعانه
حق زارعانه عبارت است از: « حق مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک، که به تبع تصرفات مستمر و طولانی زارع، در ملک دیگری (مالک)، همراه با کار، فعالیت، ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق در اثر اذن مالک یا یکی از عقود زراعی مانند اجاره و یا مزارعه ایجاد می‌شود. خواه، این حق در عقد تصریح شده باشد و یا به عنوان شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد».[۵۷]
حقوق زارعانه به عنوان حقوق خاص، متفاوت از حقوق مربوط به عرصه و اعیان ملک بوده و متعلق به کشاورزی است که بنا به عرف محلی در زمین دیگری فعالیت نموده و زحماتی را برای بارور کردن زمین متحمل شده است. حقوق زارعین از قبیل بهای شخم، بذر، کود و … در تبصره ۲ ماده ۵ لایحه قانونی ل.ق.ن.خ.ت مورد توجه قانونگذار قرارگرفته و محترم شمرده شده است.[۵۸]
تبصره ۲ ماده ۵ فوق الذکر بیان می‌دارد: «در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذینفع، به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. چنانچه در ملک مورد معامله، ساختمان‌های روستایی فاقد سند مالکیت و نیز هر گونه اعیانی و یا حقوقی نظیر حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و سایر زحماتی که زارع برای آماده کردن زمین متحمل شده است وجود داشته باشد، بهای اعیانی و حقوق متعلق به آنان برابر قراردادهای موجود بین زارع و مالک و یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به ایشان و بقیه به مالک پرداخت می‌گردد».
بند پنجم: حق کسب و پیشه و سرقفلی
به نظر می‌رسد حق کسب و پیشه با مفهوم سرقفلی متفاوت می‌باشد.
در کتب حقوقی و فقهی، ذکری از حق کسب و پیشه و تجارت نمی‌توان یافت. زیرا ولادت و ظهور این پدیده در نظام اقتصادی و قضایی ایران در دهه ۱۳۲۰ تحقق یافته است و پیش از این تاریخ در ایران اصولاً مورد قبول نبوده است. عنوان شرعی آن نامعلوم و تبعاً حلیّت آن نیز مورد مناقشه بوده است و این مناقشه تا صدور نظر مجمع تشخیص مصلحت نظام ادامه داشته است.[۵۹]
تعریف ارائه شده از حق کسب و پیشه و تجارت عبارت است از: «حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع، برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می‌یابد و قابلیت انتقال به غیر را، توأم با منافع عین مستأجره دارد».[۶۰]
حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر محل کسب و تجارت، امر قهری و خود به خودی است و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد.[۶۱]
سرقفلی را با توجه به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ می‌توان به این گونه تعریف کرد:
«وجهی است که مالک محلّ تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر اجور، از مستأجر می‌گیرد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر سرقفلی پرداخته در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم، از او دریافت می‌کند و یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجره به وسیله موجر است، در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک، از وی می‌گیرد».[۶۲]
با توجه به تعریف بالا ملاحظه می‌شود، که «سرقفلی» پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده‌ آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ وجه جنبه قهری و خود‌به‌خودی ندارد و قواعد عمومی هم به هیچ عنوان در ایجاد یا تعیین میزان آن دخالتی ندارد.[۶۳]
با توجه و دقت در تبصره ۳ ماده ۵ ل.ق.ن.خ.ت که بیان می‌دارد: «چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرایی محل کسب و پیشه بوده باشد». می‌توان نتیجه‌گیری کرد که حقوق مستأجر و صاحب حق کسب و پیشه به اعتبار منابع قانونی فوق‌الذکر باقی است و به استناد مواد فوق‌الذکر منعی در پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی توسط دستگاه اجرایی وجود ندارد.[۶۴]
فصل دوم
تملک اراضی و املاک خصوصی توسط سازمان‌های دولتی
با توجه به مواردی که در فصل قبل بیان کرده‌ایم، قرآن کریم در آیات متعدد مالکیت خصوصی افراد را قابل احترام دانسته است. قانون اساسی نیز در اصل بیست و دوم که بیان می‌دارد: «حیثیت، جان، مال، حقوق و مسکن و شغل اشخاص از تعرض مصون است،‌ مگر در مواردی که قانون تجویز کند». لذا این قانون نیز مالکیت را مورد حمایت قرار داده است.
ماده ۳۰ ق.م نیز با بیان این که: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد» به حمایت از این حق پرداخته است.
با عنایت به مواردی که اشاره شده است، مالکیت اشخاص، معتبر و محترم بوده است و سلب آن امکان‌پذیر نیست، مگر به تجویز قانون، قانون به شهرداری‌ها و دولت، در مقام اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی، اذن خرید، تملک و سلب مالکیت قانونی اشخاص را با رعایت مقررات قانونی داده است.[۶۵]
چنانچه برای تأمین نیازمندی‌های شهری و احداث و اصلاح‌ معابر و ایجاد پارک‌ها و میادین و مانند آن، چاره‌ای جزء تصرف و تملک اراضی و ابنیه اشخاص وجود نداشته باشد، می‌توان نسبت به تملک و تصرف آن اقدام کرد. اما در عین حال باید ترتیبی اتخاذ شود تا حقوق مالکانه اشخاص به نحو مطلوبی جبران شود.
در این فصل سعی شده است به تشریفات و نحوه تملک املاک توسط دستگاه های اجرایی، استثناء وارد شده بر رعایت تشریفات قانونی تملک املاک از سوی دستگاه‌های اجرایی و … پرداخته شود.
مبحث اول: تشریفات قانونی و نحوه تملک املاک توسط دولت
از جمله قوانینی که به دولت و سازمان‌های دولتی اجازه تملک املاک اشخاص را داده است لایحه‌ی قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۷/۱۱/۱۳۵۸ می‌باشد.
در این قانون شرایط و ضوابطی برای اجرای طرح، نحوه پرداخت حقوق مالکین املاک، وظایف مالکین و حقوقی که باید پرداخت شود و… تعیین و اعلام شده است که برابر آن دولت و دستگاه اجرایی مکلف به رعایت آن می‌باشد.
لذا دستگاه‌های اجرایی در راستای اجرای برنامه‌های خود باید مقررات قانون مذکور را رعایت کنند و در صورت عدم رعایت مقررات و تشریفات، ضمانت اجراهای کیفری و حقوقی در نظر گرفته شده است.
گفتار اول: تشریفات قانونی تملک اراضی
دولت و شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های اجرایی در مقام تملک اراضی و اعیان مورد نیاز خود، مکلف به رعایت مقررات به شرح ذیل می‌باشند:
بند اول: وجود طرح مصوب و نیاز دستگاه اجرایی
وزارتخانه‌ها، مؤسسات، شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری‌ها و بانک‌ها و دانشگاه‌های دولتی و مؤسساتی که شمول قانون نسبت به آنها مستلزم ذکر نام باشد، آنگاه که نیازمند تملک ابنیه، اراضی و تأسیسات اشخاص باشند و اقدامات اجرایی را در این خصوص آغاز نمایند دستگاه اجرایی نامیده می‌شوند. دستگاه اجرایی برای تملک قهری ناگزیر از رعایت شرایط و تشریفات ویژه‌ای است این تشریفات به قدری اهمیت دارند که عدم رعایت آن سبب بی‌اعتباری مالکیت دستگاه تملک‌کننده می‌شود.[۶۶]
در ماده ۲ ل.ق.ن.خ.ت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ بیان می‌دارد:

موضوعات: بدون موضوع  لینک ثابت


فرم در حال بارگذاری ...